法拍屋不點交你敢買嗎？一篇掌握點交與不點交關鍵差異及風險    

剛剛入門法拍屋的朋友，應該多多少少都會聽到有人談論對於法拍屋的點交與不點交。有些前輩說這個有點交可以買、那個沒點交不要碰! 真的是這樣嗎?那你對於大家所說法拍屋點交、不點交，是否真的了解?查詢法院公告內容時真的知道甚麼是點交?還是心裡有許多問號?

       在TORO的經驗裡，大部分的的人對法拍屋還是一知半解，即使是房產從業人員，8成以上也是搞不大清楚，網路上的確有許多資訊可查，可惜的是要看到完全懂，我想又澆熄了一半以上的人冷水，輾轉放棄。TORO在這盡量用白話方式解釋法拍屋甚麼是點交、甚麼又是不點交，對於初階進入法拍的朋友，相信一定會較快有概念。

       我們先說明，法拍屋整體上的法規，是依照《強制執行法》去執行，全都在這個法內有規範，當然還是有搭配著《民法》、《刑法》一起，這先給大家有個基本思路。

A法拍屋點交、不點交差異?

法拍屋點交

法院筆錄註明點交，得標人在得標後，可以依照點交流程，向法院遞狀申請點交程序。法院收到點交申請後，會依拍定人申請，向債務人通知執行點交，屆時可以依法請走債務人或佔用人，取得房屋使用權利，是具有法院強制執行交屋的效力。

優點:政府執行力、較有保障

缺點:法拍屋價差小

法拍屋不點交

法院筆錄註明不點交，得標人在得標後，依照法拍屋流程核發權狀，但僅止於權狀發給，這部分，我們稱作所有權的取得。但在房屋本身使用上面，需自行與債務人或佔用人溝通或透過訴訟取回房屋使用權利。無法院強制執行交屋的效力。如果自行溝通無效，則必須透過訴訟才有機會取回房屋使用權，時常需1-2年，較為曠日廢時。

優點:法拍屋價差大

缺點:無政府執行力、需自行克服問題

相關法條:強制執行法77-1條、99條、100條、124條

B如何認定法拍屋的點交與不點交?

法院會依照查封時現場債權人、債務人、佔用人或鄰居陳述所做的法院筆錄為依據，也會參照後續以上關係人所陳報給法院內容作為判斷，最終由法院認定點交與否。但在拍定前，如有新的事證，或經陳報，法院還是有權利更改點交條件內容。

常見的可點交情形

1.債務人或家人自住、自用

2.查封前已佔有，但願意配合搬遷

4.查封後占有

5.空屋

6.經法院除去租約

常見的不點交情形

1.第三人占用

2.一般或公證租約

3.設在抵押權以前的租約

5.以債抵租

6.土地建物分離拍賣

7.非單筆土地房屋拍賣(持分)

       以上幾種是常見的法拍屋點交或不點交情況，這都是有一定的依據，所以如果你想參與法拍屋的投標，在法院筆錄內所記載的點交與不點交，也需要特別注意，想要承擔的風險高低，去做投標選擇。

       這節替大家講解的，『什麼是法拍屋的點交與不點交?』不知道有沒有讓你更有概念呢!任何問題歡迎您來信發問TOROESTATE。