很多人都想知道，到底『法拍屋』是如何形成的，又為什麼會被拍賣呢?如果想踏入這領域，一定得先知道他是如何產生的。法拍屋簡單來說就是透過法院公開標售的方式將不動產強制拍賣出售其第三人，他是有強制性的作用去保障債權人順利拿回債權。而被法拍常見的理由包含以下幾點:

1.銀行房貸或債務未繳

2.積欠稅金

3.連帶保證人遭牽累下水

4.或共有財產分割進行變價拍賣

等等不同狀況

在優點上，法拍屋取得價格通常較市場價格便宜且划算，也容易有機會買到鮮少人出售的優質社區物件，但缺點是房產強制拍賣，大部分屋主因債務遭法拍，不大可能開門讓你看到房屋內部，且能夠得到的房屋資訊會比中古屋少，願意貸款銀行也更加侷限，也因為這樣，想了解法拍屋，我們就得做的功課相對就會多出許多，利用專業與學習降低能夠預期的風險是必須去做的事情。

想要第一次接觸，一定先得從法拍屋流程說起，首先我們要知道怎麼樣查詢法拍屋物件，除了『司法院法拍屋』可以搜尋到案件外，部分案件會放在『台灣金服』與『法務部行政執行署』內的網站公布，所以不要只有查詢司法院網站喔。另外兩個也要一同找尋才不會有漏網之魚。公部門網站很不體貼的地方，在不揭露共同使用部分，所以如果看到案子後還得自行花錢去調閱謄本計算，如果想省麻煩也可以在『TORO法拍屋』搜尋已經整理好的法拍案件就更加快速清楚。

而想參與法拍投標與競標的方式也和動產拍賣方式有所差異，不動產投標以標單為主，法院會定『投標時間』與『開標時間』需要在投標時間內將寫好價格的投標書丟入法院標箱內，等到開標時間到了，就開始唱讀得標人得標金額，與準備歸還落標人保證金。

標單丟入後只有一次機會不得更改價格內容，最怕是寫高沒人跟你競爭捶心肝，寫低想買的案子又跟你無緣擦身，贏的恰恰好這就會是出價的藝術。例如 TORO會依照當天現場所有案件去評估出可能拍出的案子，且在現場觀察多少人可能會投標才會決定價格，比較容易接近得標金額上下，得標率自然提升。只要勤走法院，相信也慢慢能得到一些心得。

我們先畫出幾個重點是在購買法拍屋流程裡很重要的注意事項，還沒搞清楚前可別先急著去法院標案子，以免造成後續損失或不必要的麻煩！

1.      法拍銀行貸款成數確認?

法拍屋可以貸款嗎?答案是YES，但投標前一定要確定貸款銀行是誰，是否能承做?能夠貸款多少? 得標後含假日七天內要繳清所有的價金，是很緊湊的，如果沒確定前千萬不能貿然投標。

2.      是否會填寫法拍屋標單與了解開立保證金方式?

法拍標單上土地與價格分開，兩者不得低於拍賣底價，總價為最後確定出價金額，如果要標1千萬一個不小心手抖左移成1億，就真的會吐血慘賠。

保證金也是，開立錯誤可是會直接被判廢標，即使第一高標也會由第二人來遞補。

3.      案件是否確實了解且鄰訪過鄰居?

千萬不要只相信法院筆錄所公布的內容，魔鬼藏在鄰居的嘴裡，多問就能夠有機會得到許多想不到的資訊，也能夠降低凶宅、海砂的問題，投標起來也比較安心，保險許多。

4.      有沒有得標後點交房屋能力?

法拍屋本身有點交、不點交兩種，簡單來說點交就是空屋或屋主自用可以向法院申請強制執行，不點交就是有租約或有占用情況，後續交屋需拍定人自己搞定。不論哪種都可能遇到需要跟屋主進行協商，或黑道占用不肯搬家情況，處理不好可能演變出訴訟或破壞房屋等問題，得標人在這塊上有沒有能力可以處理，就會是自行投標人要考慮到的重點。

會有法拍屋代標業的存在，主要就是因為大部分民眾並非從事這塊相關領域的工作，對法拍的流程和溝通技巧不夠熟悉，在有工作的情況也沒辦法分心在前面準備、中間投標、後續點交等繁複程序，如果花很長時間準備最後落標，前面研究會白花很多時間，後續又不一定有合適案件。假設真的得標後又運氣不好碰上麻煩事，尤其海蟑螂(兄弟)主動登門拜訪騷擾，或債務人不肯搬遷透過專業的代書或律師跟你玩訴訟程序，沒有透過經驗比較豐富的代標業，去處理與溝通，就變成一件頭痛的事情，這中間的利弊，就要自行評估是否需要協尋代標幫忙，降低法拍屋風險。

法拍屋是可以有機會取得心中理想的房子+理想的價格=兩者都成立的聰明選擇，但上述種種還是得小心交易的安全性，畢竟購屋是人生大事，也是最大的一筆開銷，我們在買房時如果能夠透過增強自身專業或找尋法拍屋代標專家，去安全取得，才是既可以買的安心又划算的最好方法，以避免不必要的衍伸問題。