法拍屋點交風險高嗎？專家指出4大重點，做好萬全準備不踩雷！

要先了解風險、才能開始管理風險，任何投資項目都一樣！知識永遠都會是你最強大的力量。在購買法拍屋過程中，確實會遇到方方面面的風險，諸如法拍屋保證金、產權、交屋等，當然是關關難過、關關過囉！

今天TORO ESTATE鑫創法拍屋針對法拍屋點交風險這個主題，帶你一次搞懂相關知識，切記風險並不可怕，可怕的是面對風險時無知無謀，一起用健康心態處理難題，掌握法拍屋點交風險評估標準！

法拍屋點交不點交是指什麼？搞懂常見4類型

法拍屋是以查封時的占有情形，來決定點交還是不點交。可以到司法院法拍屋系統、台灣金服或法務部行政執行署確認法拍屋點交與否，只要選擇欄位選單擇一選填，再點選查詢就可查詢多筆法拍屋案件，下方表格對於是否點交會呈現：「點交情形」；但須留意的是，還有「部分點交/有條件點交」及「點交變不點交」、「不點交變點交」的狀況，因此投標前都要再三確認！

這邊也補充查封意思是：「法院對於金錢債務的強制執行，剝奪債務人特定財產處分權，以阻止其為有害於債權人之債權。」所以，執行查封當天就會製作筆錄，載明查封原因、所在地、品質等內容，並公開於法院執行處所設拍賣公告欄、或司法院法拍屋查詢平台的拍賣公告附表中，供大眾閱覽。

▎法拍屋點交風險低 > 確定點交

查封時為空屋、債務人自住或是承租人能被排除租賃權等狀況，會判定為確定點交。流程上法院會接受得標人聲請，於拍定後以司法程序將房屋清點交付給得標人。

▎法拍屋點交風險中 > 部分點交/有條件點交

查封時債務人未到場或不在標的內，法院會命債權人查報使用現況，然實務上經常出現查報狀況與現況不相符，所以查封筆錄會註明：「若債權人陳報空屋屬實則點交，投標人應自行查明。」意思是說債權人查報空屋，但實際為第三人占用的話，則法院不負點交責任，又或者其中一間房間帶有租約、頂樓加蓋未列入拍賣範圍、社區公共設施、停車位，都有可能列入部分點交裡面的不點交內容中。

▎法拍屋點交風險高 > 確定不點交

查封前就有租賃權且無法被排除、以債抵租，或法拍屋有地上權、地役權這類「土建分離」情形，抑或法拍屋拍賣部分為公同共有部分、375減租、合法租約等，皆屬於確定不點交的範疇；若遇到優先承買權人有優先購買權的狀況，即便優先承買權人放棄優先購買權利，仍需要得標人自行處理，因此仍歸屬於確定不點交。

▎法拍屋點交風險變數多 > 點交變不點交/不點交變點交

查封筆錄註明「點交」，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，即《民法》第425條買賣不破租賃原則，法院當即改為「不點交」處理。又或是可能會遇到雖有租約存在，但法院認為租約有問題或者抵押債權人提出異議，明顯影響抵押權償債情況，也是有可能推翻不點交理由，除去占有關係後轉為「點交」處理。

延伸閱讀：法拍屋風險有哪些｜搞懂三件事安心撿便宜

法拍屋點交怎麼申請？法拍屋得標後流程一次看懂

撰寫點交狀交給法院，主要內容為告知法院尾款已繳清，但目前還有人正占用房屋，故請求法院解除占用。緊接著就看流程順不順，不順就會回復點交狀與法院履勘，說白話點就是：「你跟法院說明狀況，法院來看還沒好，你再跟法院說再看一次，法院就說好我再來看一次。」當然點交申請流程不會無止盡，到第三次點交狀，法院會押一個明確能交屋的日期，用強制執行解決法拍屋點交風險問題。若想了解更詳細的法拍屋點交流程，

可以參考：法拍屋得標後流程解析：搞懂關鍵5步驟，點交、不點交有差異！

法拍屋點交風險還有哪些？專家分析4大重點

法拍屋點交的最大保障即是可以聲請法院強制執行，但就算有法院當靠山，也不是完全沒有法拍屋點交風險，若是沒有注意到以下4個細節，對於得標人來說依然是一種消耗！

法拍屋點交風險 #1 隱藏成本要留心

除了一般買賣房屋會有契稅、地政規費、抵押權設定、代書費等，當法院履勘不順、需要強制執行時，隱藏成本可能會增加，且不限於員警差旅費、鎖匠開鎖費、搬家公司、雜費、搬遷費等。雖然不是每筆費用都會發生，但請務必要有心理建設或預留一手。

法拍屋點交風險 #2 聲請強制執行需要時間

依照TORO ESTATE鑫創法拍屋的經驗，權狀取得時間大約1-1.5個月，而使用權取得到強制執行，大約1-6個月不等。要小心在這段期間中，銀行墊款利息費用與權狀取得轉為房貸利息也在不停計算中唷！

法拍屋點交風險 #3 仍可能遇上海蟑螂

就算可以強制執行來取得房屋使用權，但難保屋內壞人不會蓄意破壞房子，導致屋況變差需要再一筆裝修費，因此儘管遇到的機率不高，但仍要做好相關準備，或是請專業法拍屋代標公司協助完成點交交屋。TORO ESTATE鑫創法拍屋要提醒的是，無論是遇到海蟑螂還是黑道，最重要的就是心平氣和的好好溝通，不必攪進別人的債務關係裡，依法辦事、客氣待人，別忘了已經有法院在為你做主囉！

法拍屋點交風險 #4 履勘與強制執行細節別遺漏

履勘或點交前一天，一定要聯絡該股書記官、直達員或司法事務官中的其中一人，法院會發函給當地派出所，請求履勘或強制執行支援1至2位員警到場，員警支援會產生的差旅費也記得準備唷！別忘記請鎖匠現場待命，特別注意強制執行要提前一週預約搬家公司才保險，確保履勘與強制執行順利進行。更多細節叮囑，TORO ESTATE鑫創法拍屋都在這篇文章中完整提點了，

歡迎參考：法拍屋如何履勘、強制執行，這四點一定要記得！

為你把關法拍屋點交風險，法拍屋代標推薦TORO ESTATE鑫創法拍屋！

法拍屋在拍賣前、得標後都有許多細節要顧，TORO ESTATE鑫創法拍屋不藏私分享要領，其實也不怕各位學完後自己投標法拍屋，講實話，「任何服務都只給有需要的人」就是最舒服的商業關係。倘若你終究不會是我們服務的客人，教不教於我們是沒差，但教會大家投標法拍屋，我們相信會讓台灣法拍屋市場更熱絡，讓更多人對法拍屋不再陌生、擔心。

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◆協助點交，若為點交法拍屋，收費3%

◆協助點交，若為不點交法拍屋，收費5%

◆陳報狀、點交狀、撤回點交狀、強制執行狀、履勘狀，收費3,500元/次

◆法拍屋過戶代書，收費12,000元/筆

◆遺留物拍賣，收費20,000元/次

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