法拍屋得標後流程解析：搞懂關鍵5步驟，點交、不點交有差異！

對於有心要買法拍屋的人，我們能體會你有關法拍屋的疑問一定層出不窮！TORO ESTATE鑫創法拍屋做了這麼多法拍屋諮詢，非常多單純看看、好奇問問的客人，我們都十分樂意讓法拍屋的資訊變得更透明、好入門；也因為累積了這麼多顧問經驗，尤其是在法拍屋得標後流程這一塊，是網路上較難尋得的細節！相信想要了解法拍屋得標後流程的你，已經做了很多功課、下足了心力，不論最終你是否選擇我們的服務，TORO ESTATE鑫創法拍屋都全力支持，趕快一起來了解法拍屋得標後還有哪些流程要注意！

法拍屋得標後流程5步驟！

剛經歷完激烈競拍，相信你還沒有緩過來，就要馬上把東西收一收隨著書記官進行下一步。最多人忽略的便是哪些步驟有時效性？哪些東西要自己去提出？都已經拍定法拍屋，怎麼可以在這種後續處理上出狀況！以下將對每一步法拍屋得標後流程做說明，包括時限與相關注意事項。

法拍屋得標後流程 Step0：法拍屋拍定

拍定後法院會將法拍屋保證金收走，並給予相關收據。但若是在為時3個月的公告應買程序得標，或是你有優先購買權等，尾款部分的法拍屋得標後流程會不一樣唷！

法拍屋得標後流程 Step1：繳清尾款

拿到收據後，要在例假日也算的7天之內，到法院民事執行處繳費，就算有打算向銀行申請法拍屋代墊款，這7天也不會有通融的空間！務必提前聯繫好銀行，不然進入棄標環節就很難辦了。

法拍屋得標後流程 Step2：核發權利移轉證明書

繳清尾款後約7-14天，法院會核發權利移轉證明書，也可以視作臨時權狀，依照《強制執行法》第98條得標人取得所有權。緊接著張羅交屋事宜，準備取得使用權，可能會需要寫點交狀或存證信函。不論是點交還是不點交，總括是看債務人配合度，以及得標人懂不懂得善用政府、社會以及民間資源，該項法拍屋得標後流程細節，我們在下文會特別說明。

法拍屋得標後流程 Step3：申報契稅

當房屋轉移時需課徵契稅，由得標人繳納，屬地方稅；房屋契稅計算是以房屋評定現值當作稅基，再乘以6%稅率。因此你需要拿著臨時權狀，也就是權利移轉證明書去申報，等待完稅約需4-5天；需要提醒的是，若超過30天沒有申報會受罰哦。

法拍屋得標後流程 Step4：過戶登記、取得權狀

得標人在完稅後帶著權利移轉證明書，到地政機關辦理所有權過戶登記，正式取得權狀。

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法拍屋得標後流程重點：如何點交交屋？

取得使用權是讓多數人最頭疼的部分。好消息是以有點交交屋而言，按著法拍屋得標後流程走，一定可以走到交屋那一步，也不會像繳清尾款環節，有那麼強硬的時間限制，一個錯誤就全盤很難補救，所以不用害怕寫點交狀，畢竟用以敘述事實的文章稱為「狀」，僅此而已。就當作跟書記官當筆友，只是人家對格式有一些要求！畢竟書記官有很多筆友，我們就配合一下。

法拍屋點交流程 Step1：第一次點交狀

主要內容為告知法院，該件法拍屋得標後尾款已繳清，目前還有人正占用房屋，故請求法院解除占用。

法拍屋點交流程 Step2：自動履行命令

審核資料無誤，法院將發自動履行命令，命令送達後15天內債務人必須自動履行；債權人要把命令影本黏貼在該件法拍屋的門口，且務必再向法院陳報債務人是否已履行命令。

法拍屋點交流程 Step3：第二次點交狀

或者說是陳報狀，告知法院後續狀況，不論債務人是否搬走，都要寫狀紙告知後續，這已經是禮貌問題，而且也要通知法院進行履勘後點交房屋給債權人。

法拍屋點交流程 Step4：法院履勘

若債務人還是沒搬走，法院將定期至現場履勘。履勘當日債權人應聯繫警局，請警局派請管區員警至現場；為避免債務人不在家或故意不開門，強烈建議要請鎖匠到場預備，以確保法院履勘順利完成，並排定最後搬遷日期。

法拍屋點交流程 Step5：第三次點交狀

此次點交狀，寫的是聲請強制執行狀，告知法院目前進度與狀況，並聲請強制執行。

法拍屋點交流程 Step6：強制執行

當天債權人一定會取得房屋使用權，用公權力讓強制占用的債務人搬走！債權人收到執行命令後，一樣要將執行命令黏貼在該件法拍屋的門口，並事先安排好管區員警、鎖匠、錄影設備、搬家公司等。為防債務人不到場，可以先找地點來保管債務人物品，製作保管清冊即可移動到保管場所。若債務人在場，看是要債務人自行拿走，抑或是請我方事先找好的搬家公司現場搬移。

法拍屋點交流程 Step7：完成交屋

當債務人所有物品均已搬離，即可點交並讓債權人接管、自行換鎖，至此法拍屋得標後流程完整結束。延伸閱讀：法拍屋點交風險高嗎？專家指出4大重點，做好萬全準備不踩雷！

法拍屋得標後流程重點：如何不點交交屋？

房屋拍賣前即公告不點交，當然法院不會安排點交程序，各位債權人在事前就該知道囉！法院不協助點交，我們要自己跟占用房屋的債務人協商，會走到以下程序不外乎是談不攏，這時候也要跟債務人當筆友，透過書信留下往來紀錄，再把實際狀況同步update給法院；其實跟點交作法類似，都是跟不同人當筆友，最終把文書過程告知法院，請法院協助主持公道。

法拍屋不點交流程 Step1：存證信函催告

只要符合《郵件處理規則》第34條定義，除了格式，存證信函內容並沒有制式規定，簡潔告知債務人說這樣已經造成彼此困擾，附上一個期限之前請債務人搬走，不然債權人會採取哪些行動等等。這一步是訴訟前置，讓郵局留底證明確實催促過債務人，當作債權人已盡告知義務的正式通知。

法拍屋不點交流程 Step2：訴訟程序

在得標人取得權利移轉證明書時，所有權人便已更動，依照《土地法》第100條與《民法》第184條、第767條、第179條規定，提起遷讓房屋的訴訟，請求債務人搬走。

法拍屋不點交流程 Step3：取得法院判決

法院作為第三方，應居中處理事情並必須給出具體結果以解決紛爭，這就是判決。判決書形式也在《民事訴訟法》第226條有明文規定民事判決書必須記載的內容。

法拍屋不點交流程 Step4：執行點交程序

依判決內容，將房屋遷讓給所有權人，其餘動產進行清點、清空。

法拍屋不點交流程 Step5：完成交屋

當債務人所有物品均已搬離，正式讓所有權人接管、自行換鎖，至此法拍屋得標後流程完整結束。

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小心法拍屋得標後卻碰上問題！法拍屋代標交給TORO ESTATE鑫創法拍屋

法拍屋得標後流程走完需要幾個月時間，要講會不會遇到問題？怎麼可能不會！還記得文章開頭強調做了不少功課的「有心」吧，倘若你是位「有心，但不多」的人，其實不用每件事都親力親為，像是確認法房屋是點交還是不點交？點交狀怎麼寫？誤標持分法拍屋等等諸多問題，是可以交給法拍屋代標公司代為處理，節省你的寶貴時間與精力。

至於如何不被法拍屋代標公司坑？學習了法拍屋得標後流程，不正是讓你化知識為力量！若不曉得法拍屋投標、得標相關流程與細節，往往是被亂收費、被當盤子的原因；當你有心卻經驗不足、希望有專人協助時，推薦法拍屋代標公司TORO ESTATE鑫創法拍屋，創新服務模式，讓你客製化選擇需要的幫助，收費透明公開，

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