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買法拍屋好嗎？細數7大法拍屋風險，教你5個應對訣竅、安心投標
買法拍屋好嗎？細數7大法拍屋風險，教你5個應對訣竅、安心投標
要買房了齁？新成屋、中古屋四處尋覓，考慮了市價、地點以及親友買房經驗，其實還有一個買房途徑──法拍屋！為何比較少人考慮法拍屋？許多人疑惑買法拍屋好嗎？專業代標法拍屋的TORO ESTATE鑫創法拍屋告訴你：「只要你願意花時間了解，就可以自己控管買法拍屋風險，而且絕對值得你去做。」買法拍屋好嗎？先來了解什麼是法拍屋！
法拍屋，全名「法院拍賣房屋」，是指不動產經由法院拍賣管道來出售。根據執行拍賣機構的不同，還有「金拍屋」跟「銀拍屋」，執行機構分別是「台灣金融資產服務股份有限公司」和「銀行」，可以發現命名即是取機構名稱的一個字加上「拍屋」。而什麼原因會導致房屋被拍賣呢？房屋被法院拍賣主要有下列幾個因素：【法拍屋來源】銀行相關費用積欠
房貸超過三期以上未繳，經銀行催告後還是沒有繳納；或信用卡、信貸遲繳並不予理會，經銀行存證信函通知後依然沒有繳納。【法拍屋來源】國家稅金未繳
不論遺產稅、贈與稅、房屋稅等各種國稅，未繳納並超過一定期間，國家有權將債務人房產進行法拍。【法拍屋來源】房屋其他抵押未繳
例如個人民間借貸或房屋二胎以上的抵押權等，相應債權人可能提出法拍以取回其應得款項。【法拍屋來源】民事判決裁定
可能與合約糾紛、財務糾紛等有關，法院因民事判決而裁定將特定房產進行法拍。【法拍屋來源】積欠管理費
《公寓大廈管理條例》第21條規定，積欠管理費用超過兩期以上、或達相當金額經催告而不予給付，管理公司可能提起法拍程序。【法拍屋來源】連帶保證人
房屋貸款有連帶保證人，當貸款人無法履行債務時，保證人可能成為法拍對象。【法拍屋來源】遺產變價拍賣或分割共有物變價拍賣
依照《強制執行法》第131條第2項規定，法拍屋僅為了換成現金好方便處分遺產。上述法拍屋形成原因，占總法拍屋95%以上理由，可見法拍屋來源並不如大眾所想得那麼複雜，且房屋在正常情況下無法處理或變賣，才會進入法拍屋市場。建議在購買法拍屋時，詳細了解房產背後的法拍原因，以便更全面地評估買賣法拍屋風險與利益。法拍屋風險有哪些？優缺點一次掌握！
法拍屋多數由各地方法院進行拍賣，拍定價格會由投標法拍屋的消費者競標決定，相對公平、公正、公開，爭議性也較低。既然有政府來參與，也為大家釐清了大多數法拍屋成因，是否還有讓人想不到的法拍屋風險？存錢買法拍屋好嗎？以下詳細整理購買法拍屋2大優勢與需留意的7大風險，提供各位作為參考。▎法拍屋2大優勢
法拍屋優勢 #1 價格低於市價
法拍屋的價格約落在市價6折到9折，也可能折更多，這要看該物件落到第幾拍；法拍一共有四個拍次，越後面折扣越兇，若法拍屋流標到最後一個拍次，也就是最大折扣會趨近於市價5折，現場必然沸騰不已，各方計算最有利的可能得標金額。如果你在現場競價一定會心臟狂跳不止，30-60分鐘左右投標時間決定生死，且丟入標箱後就不得更改價格，如何加價才能標得漂亮就成一門學問。一拍、二拍和三拍順利的話都是間隔一個月。通常第一拍折扣很少，除非你非常想要某間法拍屋或一拍就有價差，不然多數人會等到二拍之後；8折到6折就落在二拍跟三拍，競爭已經相對激烈，需要的競標經驗也會驟然提升，三拍之後更是龍爭虎鬥，我們這篇重點不是在談這個、就先點到為止，想了解更多可以諮詢TORO ESTATE鑫創法拍屋。好消息是不論你在哪一拍得標，價格大概率都會低於市價。法拍屋優勢 #2 產權相對有保障
在法院的網路公開平台上，一定能查詢到目前在拍賣中的案件，如果案件拍定、流標停拍、撤回等情況都會暫時下架，等待確認後再重新上架，因此產權上是相對有保障的。不過，法院公告會將土地與建物分開計價，消費者務必確認法院筆錄內容與產權，像是土地與建物是否一同拍賣、以及各持分完整性等，當發現價格異常便宜時一定是紅色警戒！▎法拍屋7大風險
法拍屋風險 #1 房屋瑕疵自行承擔
《強制執行法》第69條規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任。不過近幾年法院越來越透明，政府也開始要求在法拍屋公告資訊內，須註明房屋是否有足以影響成交價金之事實，有些書記官甚至會發函給各地方警察局或消防局等單位，確認該拍賣標的現況，以降低拍定人購買法拍屋風險。法拍屋風險 #2 需自備至少兩成保證金
法院設立了保證金機制作為投標法拍屋門檻，金額為當次拍賣底價兩成；此外，若投標成功，則需在一周內支付剩餘的8成尾款，如果未能按時繳交，所交的保證金將會被扣押！法拍屋風險 #3 屋況較難掌握
被查封的房屋無法入內查看，相對地在法院拍賣公告中，會記載是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、有無嚴重漏水、火災受損等情形，還會說明有無占有使用等狀況，也建議可以拜訪周圍住戶或勘察環境，以降低法拍屋風險。法拍屋風險 #4 承作銀行少、貸款難度較高
以前法拍屋無法貸款，因為銀行沒拿到權狀就無法撥款給借款人，但拍定後7天內要先繳清尾款才能拿到權狀；不過，現在少數銀行要求提供必備文件後，便可用信貸承做法拍屋尾款，等銀行取得權狀後再將整筆金額從信貸轉成一般房貸，利率也轉成一般房貸案件。*必備文件如下：拍定後保證金收據借款人財力證明與身分證正本印章提供保證人財力證明與身分證印章法拍屋風險 #5 不點交的法拍屋狀況多
若得標的是不點交法拍屋，關於房產的使用權問題，得標者需自行解決，法院不承擔相關責任，因此對於沒有處理經驗的得標者而言，有無法交屋的風險存在，也因此才會有代標公司專門處理點交不點交的問題。延伸閱讀：什麼是法拍屋的點交與不點交？
法拍屋風險 #6 隱形成本需留意
除了一般買賣房屋會有契稅、地政規費、抵押權設定、代書費等，買賣法拍屋的隱藏成本還有搬遷費、銀行墊款利息費用、雜費等，甚至屋況太差需要一筆裝修費。雖然並非每筆費用都強制要付，但這就要看實際狀況、和當事者如何處理。延伸閱讀：法拍屋成本說明與範例大公開
法拍屋風險 #7 海蟑螂無所不在
法拍屋不點交最怕遇到海蟑螂。大家俗稱的「法拍屋海蟑螂」是什麼？是指一些占著房屋不走的人，他們可能會威脅：「你不給我X萬，我就破壞房子！」諸如在馬桶灌水泥等藉此恐嚇得標人；但其實海蟑螂是想要一筆安家費，就看得標人要花錢快速了事，或者訴諸法律進行驅趕，再花一段時間跟一筆法律費用。法拍屋危險嗎？掌握5大關鍵、降低法拍屋風險！
目前政府已最大限度揭露法拍屋風險，但依然讓你猶豫不決、憂心買法拍屋好嗎？講實在不可能每一間法拍屋都狀況百出，上述提供之風險問題只是為了方便大眾一次了解、才把法拍屋風險問題集中一起講，看上去當然會怪嚇人的。至於要如何降低購買法拍屋的風險呢？這裡不藏私，以下5大關鍵趕快筆記吧！（一）學習法拍屋相關知識，了解法拍屋風險
實地走訪拍賣會現場，緣份來了會有前輩讓你請教；多聽多看多爬文，還有疑慮也可以直接來信諮詢TORO ESTATE鑫創法拍屋。（二）查詢法院筆錄內容與產權，確認法拍屋風險
前面也有提到務必閱讀法院公開資訊，情報重要性遠超乎你的想像；走錯任何一步，都可能損失幾十上百萬，換句話說每一步規劃同樣價值連城，需要謹慎應對！（三）備妥充裕資金，應對法拍屋風險
存款餘額及銀行貸款情況都要提前確認好，親友是否能提供應急協助也是一個考量點。（四）現勘現場狀況，比對出可能的法拍屋風險
先向鄰里打招呼，明示自己在未來會成為優質鄰居，並請教最近幾年該房屋出入狀況；附近建案格局也可以當參考，房屋外觀更要仔細考察，把法院筆錄資訊與現場狀況交叉比對。延伸閱讀：掌握四個重點！不看屋也能安心買房｜法拍屋不能看屋內怎麼買？（五）做好後續處理的準備，評估是否獨自面對法拍屋風險
學習的時間與投入精力是成本，實際執行又是另外一個成本，靜下心來考慮TORO ESTATE鑫創法拍屋這般的代標法拍屋公司，也是一種選擇。代標公司工作有協助追蹤合適案件、專業分析市況、投標現場代為投標、房屋點交等，這些服務都是進入法拍屋市場的必備投入，可以評估看看自身是否能負荷執行成本唷！如果想要提撥預算購買法拍屋的「快速通關票」，就讓TORO ESTATE鑫創法拍屋代標法拍屋成為你最得力的打手！優勢一、嚴選法拍屋物件：協助精選出優質法拍屋，省去各位高度追蹤、謹慎詳讀法拍屋資訊以及分析市況的大量時間。優勢二、安全交易：我們提供正式合約書履約保證，讓你買得放心、住得安心。優勢三、收費透明：法拍代標點交案為價格3%（底價350萬元以下收費10萬元）；如果不需代標，僅需其他方面諮詢，協助貸款5,000元/次、估價報告8,000元/次，各項服務公開報價，讓各位快速抓出正確預算，選擇自己最需要的專業協助。推薦閱讀：法拍屋得標後流程解析：搞懂關鍵5步驟，點交、不點交有差異！法拍屋得標查詢怎麼做？鎖定開標結果這1項，常用平台一次整理！五種法拍屋操作法｜怎麼買都划算！法拍屋投資賺錢術？安全交易
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