我們知道聽過法拍屋的人很多，但實際標過法拍屋的人卻是相對較少，到底法拍屋的流程與時間又是怎麼進行? TORO ESTATE鑫創資產 在這邊先簡單解釋法拍屋基本觀念，你將透過這篇文章簡單且快速進入法拍屋的世界。

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甚麼是法拍屋?
顧名思義是指不動產房屋透過法院的管道進行媒合拍賣，以公開市場投標的方式將原本所有權人房產處分掉的方式之一。
對於債權人而言
法拍屋具有強制性，也就是說絕大部分法拍的房子只要債權人不停止程序，一旦經過法院程序就必須強制拍賣掉，並且將拍掉的款項分配給申請與共同的債權人。
對於投標人而言
一間法拍屋只會一個得標人，即使當天有許多中意的人去投標同一間房子，開標時會唱名丟入標單最高金額的標單得標，假使沒有標中法院會當場將落標的標單退回給投標人。
對於債務人而言
法院會將拍定價款分配與債權人，如果還有剩餘款項發還給原屋主，但拍定後屋主將會喪失其房地產所登記，所有權將強制移轉與新得標人，而本身居住或占用人也會受到強制執行申請進行強制搬離住所。
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有雖然法拍屋是有機會便宜取得房產的管道之一，但想要接觸這方面的訊息卻是比較稀少，難免會有一層神秘面紗的感覺，想要了解法拍的第一步要清楚法拍屋流程與時間，在跨入實際法拍屋投標現場，想要法拍屋自己投標民眾，更不能馬虎這個基礎需要了解的程序。
 
法拍屋流程圖與時間
法拍的每一個拍次
法拍屋拍賣次序總共有五個階段四個拍次，分別是第一拍、第二拍、第三拍、公告應買、第四拍，每個拍次最高法院可以降價八折進行拍賣，無人投標就叫做流標，每次大約間格一個月左右，除了應買階段為三個月公告期，期間內不降價，也不須競標，由第一個申請購買人買到外，其他經歷四拍賣後將可能變成5折左右的法拍屋底價，從下面的圖我們可以知道每一個拍賣流程應該怎麼進行。

法拍得標後的流程與時間
法拍屋得標後流程上分做兩個階段，分別是A.所有權狀的取得    B.使用權利的使用權。
所有權狀取得，在使用權方面可以用有沒有租約或占用去做一個法拍屋a.點交或b.不點交的分水嶺。 
A.所有權狀的取得
得標後的法拍屋，除了有優先購買權或者公告應買案外，是需要七天之內將尾款繳清的，所以投標前必須要先確認法拍屋是否可以貸款，以免得標後才慌張湊錢。法院在收足尾款後約14天左右會給拍定人取得蓋有法院關防的『不動產權利移轉證書』，有點意味著法院的臨時權狀，這時候就準備請代書拿著證明書至地政機關進行買屋相關稅金過戶等作業，約3-5個工作天後就可以順利取得房屋權狀了喔。
B.使用權利的使用權
a.點交案件
法拍屋在不動產權利移轉證書取得後，可向法院申請房屋點交，法院收到所遞送的點交狀後，會發函執行命令請目前法拍屋現有使用人在10-15天內自行搬離原住處，這通常也會要求拍定人將公文張貼到需要點交的法拍屋現場，並拍照向法院陳報，表示確實知道此事，如果時間到還是沒辦法協議交屋，我們就可以遞送第二次的點交狀紙通知法院債務人未依期日履行搬遷，法院這時候就會安排現場履勘狀況，在順利的情況下有可能交屋，不順利獲屋主不願配合時，就得向法院申請強制執行公文，用公權力介入讓新的屋主能夠拿回屋使用權。這樣政個流程大約費時3-5個月才可順利完成(不含產生動產拍賣時間)。
b.不點交案件
只要碰上不點交案件，法院給你權狀後，是不會負責後續點交作業的，所以之後的重點就會放在我們如何跟對方進行溝通協商，相對不點交案件所耗費的時間可長可短，無法達成共識的時候就得走向訴訟程序，等待法院判決勝訴後才又得重回點交程序拿回房產。
以下法拍屋流程圖可以搭配上述的文字，會讓你更清楚法拍屋流程

了解完法拍屋流程與時間後，我們來整理一下法拍屋最多人常見的問題，幫助大家思路可以更加清楚一點?
法拍屋可以貸款嗎?
可以的，就跟一般房屋買賣一樣，法拍屋貸款可以達到估價的7-8成或拍定價(以低的為主)，但唯一差異就是前期拍定後七天內還沒拿到權狀就得要繳清尾款，這個部分會有部分較高額信用貸款會產生，時間不長需要銀行支持就得接受。目前貸款銀行也會受到限制，只有少數銀行會承做，也是要特別注意的情況。
法拍屋要準備多少錢?
準備的投標保證金20%是基本門票，後續還是會有部分費用產生，建議投標人至少準備得標總價25%-30%是比較寬裕的預備金。
法拍屋可以自己標嗎?
法拍屋當然可以自行前往投標，省去代標與仲介費用產生。我們如何判斷自已有能力投標法拍屋?以下幾點可以供您做一個實際的參考
1.是否有能力準確判斷現場投標金額?
沒有人希望，無人競爭自己還加價過頭，或者一堆人投標自己卻丟了一個絕緣價成了專業陪標手。
2.法拍屋現場現勘，詢問鄰居消息?
     除了法院筆錄外，現場現勘與鄰居打聽消息，有沒有法院沒注意的內容。
3.與債務人或海蟑螂協商能力?
    如果債務人難搞，或有第三方介入，是否有能力承受相當壓力去將案件在受恐嚇情
況下面對與協商，直到談判至有利於我們且順利交屋
4.是否熟悉法拍屋流程時間與有閒暇時間處理法拍屋繁瑣問題?
   流程不熟悉得標法拍也可能會因此錯失交屋時間點，能否抽出上班以外多的時間來
解決繁瑣的小事情。
5.中間公文往返與訴訟出庭?
碰上不點交案件或者遇上懂得處理的債務人，後續公文往返或訴訟出庭的抗壓性與
能力。
 
            鑫創法拍TORO ESTATE 是一間擁有15年以上經驗處理百間點交不點交的專業法拍屋代理標售公司，在購買法拍屋的中間都可以提供給你法拍屋查詢、法拍屋拍定案件查詢、最重要的一繁瑣且複雜法拍屋流程，交給我們專業的團隊進行處理，全程的投標至點交交屋，精準判斷每一間標的，讓買法拍屋成為一件簡單的事情。投標前與得標後，我們都將帶著你認識我們處理模式、認識法拍每個階段的處理，這都會清楚告訴委託人，零負評這一直是我們在代標業最驕傲的事情，如果你想找尋專業的法拍屋代標公司，務必將我們拉入清單做比較，相信鑫創法拍會是你信任安心的第一選擇。