法拍屋風險有哪些▏搞懂三件事安心撿便宜

32歲的小雲與小新，是準備踏入婚禮的一對新人，兩人都在台北租屋工作生活，交往了三年多總算要步入婚禮，也籌劃著買入人生的第一間房。

下班回家的路上，小雲無意間看到家附近電線桿的廣告單，上面寫著:「便宜法拍屋」，公寓三樓30坪，3拍底價1388…萬。這單子上的價格，讓她半信半疑，怎麼可能那麼便宜，畢竟相較住家附近動輒每坪60萬的價格，突然出現了46萬一坪破盤價，怎讓人不心動，心想回家快與小新討論這間法拍屋的事情。

延伸閱讀:(法拍屋的拍次怎麼看?)

 到家後，兩人馬上討論起這法拍屋的資訊，但因為兩人對法拍屋都非常的陌生，完全沒有法拍的概念，到底法拍屋能不能買? 但如果以每坪46萬的價格買到，相較可以省下一大筆買房費用，真的很划算。

於是小雲與小新決定，開始從網路上蒐集不同的法拍屋資訊來研究看看，到底法拍屋能買嗎?清楚後再來決定是否真的要考慮下手買法拍屋。

延伸閱讀:(法拍屋流程說明?)

這個問題，每週都有新的網友問TORO:「法拍屋能買嗎?」、「第一次買房選法拍屋可以嗎?」。

TORO在這邊給讀者建議，對於剛剛想認識法拍屋的你，不論你是想要投資或者自己居住，先搞清楚三件事，確認沒問題，再考慮是否進場投標! 

1.確認法院筆錄內容與產權

延伸閱讀:(法院筆錄怎麼看?) (法拍屋公告怎麼看?)

a.是否拍賣中:

-當看到法拍案件出現時，最直覺的反應，應該就事應該確認案件的真實性，是否目前還在線上法拍，法院一定查的到目前在拍賣中的案件。

(提醒:如案件拍定、流標停拍、撤回等情況都會暫時下架，等待確認後再重新上架。)

 延伸閱讀:(法拍屋的專有名詞解釋?)

▲拍賣中的案件 法院一定查的到

b.是否整間房地完整被法拍:

-法院的公告會將土地與建物分開計價，你需要做的第一件事，就是確認是否土地與建物一同拍賣。

(提醒:沒有土地的房子僅地上權，房價差異非常大，市場接受度低)

▲正常土地建物都有的法拍屋

▲只有建物的法拍屋

該案拍賣的持有比例是否完整?許多法拍屋僅因持有部分查封，持分屋主債務或訴訟問題遭到法院拍賣，例如三兄妹持有了父親留下來的房子，但哥哥債務出問題，所以只有哥哥的1/3被拍賣，即使這門牌目前正在法拍中，拍得後也只有取得這間法拍屋的部分，正常情況下還得經過共有物協商處理才能取得使用的權利。

(提醒:共有物分割不在基礎概念討論)

▲非整筆法拍屋拍賣

2.確認資金是否充裕

a.法拍屋保證金:

-標法拍屋，法會院設立投標門檻保證金機制，所以想投標的民眾，都要拿出一定保證金作為擔保，金額為當次拍賣底價的20%。

延伸閱讀:(保證金怎麼開立?)

b.得標後剩餘款項(尾款):

-標到了之後，法院會要求七天內付清剩餘款項，是否有能力全額付清?

-目前法拍屋是可以貸款的!如需銀行貸款，投標前是否已經找好貸款銀行隨時代墊剩餘款項?

(提醒:因七天內須補足尾款，有時間壓力，建議投標前一定要先找好銀行做為準備)

▲支付尾款條收據

延伸閱讀:(法拍屋可以貸款的銀行有哪些?)

3.確認後續處理能力

法拍屋順利取得後，一定會有後續交屋問題，也就是所謂的使用權源，法院將其部分分作為點交與不點交兩項做為區分，法院筆錄內也會揭露點交與不點交的理由，以供參考判斷。

點交  : 法院會依照法拍得標人的申請執行2-3次的房屋現場點交程序

不點交: 法院僅交付權狀給得標人，後續得由拍定人自行協商交屋

(提醒:點交與不點交差異極大，投標法拍屋前須謹慎評估風險)

延伸閱讀:(法拍屋的點交與不點交?)

a.自己有能力處理

以下有幾個重點方向供讀者思考評估是否能自行處理點交

狀紙書寫與往返、債務人/佔用人 的溝通協商、參與執行點交現場、突發狀況危機處理。

延伸閱讀:(法拍屋書狀教學?)  (法拍屋怎麼點交?)  (法拍屋遇上黑道怎麼辦?)

b.自己沒能力處理

如果發現沒有能力或沒有時間處理法拍屋拍定後冗長瑣碎的程序，那就會建議你可以尋找法拍屋代標的仲介業服務，支付傭金並協助完成法拍整個流程處理。

在找尋代標仲介的環節中，一樣建議找合法有登記不動產代標業者去處理，並提供完整點交處理程序，這樣才會來的有保障。

延伸閱讀:(找法拍代標業好處?) (代標、中古仲介、代銷服務費比較)

法拍屋是可以買的，但前提是你必須先懂法拍，再投標才安全。近年來因為市場透明化，標法拍的人數也快速攀升，越來越多人進場投標試試手氣，當然對投標的你來說，競爭變多相對沒法與早期的法拍價差相比較。

以上幾點建議，是TORO提供想標法拍屋的你，先懂3個方向，再來確認是否要繼續進行法拍屋的的投標，才可以標得安心愉快。